Жилищные вопросы всегда относились к категории самых актуальных для населения, ведь каждый человек мечтает жить в собственной квартире с удобной планировкой и отличной инфраструктурой. Кроме того, население России и привыкло не слишком-то доверять банкам, тем более – в текущие кризисные времена, когда любое банковское вложение не то что не принесет прибыли, но может даже и не сохранить ваши денежки.

Неудивительно, что граждане всегда предпочитали вкладывать накопления в покупку недвижимости, ведь она стабильно росла в цене. Кроме того, даже если квартира не нужна для проживания, её всегда можно сдать в аренду, получая стабильный ежемесячный доход. Все это делает информацию, характеризующую современное состояние рынка недвижимости и развитие данного сектора в будущем, весьма актуальной.

Безусловно, кризисные явления, охватившие экономику России, отразились и на состоянии жилищного рынка – в последние несколько лет на нем зафиксирован даже не спад, а самый настоящий обвал. Что касается 2018 года, тут эксперты, как всегда, расходятся во мнениях. Часть из них полагает, что экономики стран начнут демонстрировать тренд к росту и укреплению позиций, что благоприятно скажется на благосостоянии населения, а это значит, что квадратные метры вот-вот начнут стремительно дорожать.

В пользу такого мнения эксперты приводят факты, говорящие о том, что рост цен на стройматериалы, топливо, страховые услуги и грузоперевозки попросту вынудят застройщиков понемногу поднимать цены. Другие говорят, что кризис жилищного рынка еще не достиг своего апогея, поэтому в 2018 году покупатели могут рассчитывать на очередное снижение цен.

Многие покупатели считают, что смогут выиграть на этой ситуации, ведь строителям придется привлекать дополнительный спрос новыми бонусами в виде повышенного качества жилья и улучшенной придомовой инфраструктуры. Но давайте попробуем разобраться, какие прогнозы развития рынка недвижимости в 2018 году эксперты считают наиболее вероятными.

Тренды российского рынка недвижимости

Итоги последних лет показали, что цены на недвижимость упали в 78 субъектах РФ, продемонстрировав уменьшение в размере 5-6%. Причем речь идет о ценах предложения, а реальные показатели с учетом предоставляемых скидок, о которых продавцы предпочитают не распространяться, согласно некоторым прогнозам просели на 10-12%. Среди основных причин, поясняющих снижение цен на недвижимость, специалисты называют:

  • падение степени платежеспособности россиян с одновременным строительным бумом;
  • повышение процентов по ипотечным программам и кредитам;
  • негативные тренды на нефтяном рынке;
  • рост инфляционных показателей;
  • калькуляция затрат на ипотеку.

Тем не менее, рынок недвижимости продемонстрировал достаточную устойчивость в отношении кризисных шоков, так как на сегодняшний день большинство застройщиков имеет достаточно высокую степень ликвидности. Кроме того, положительными моментами кризиса можно считать постепенное снижение цен до уровня, который более-менее отвечает реалиям.

Известно, что до 2015 года стоимость квартир часто была попросту завышенной и не отвечала реальным затратам на возведение домов и работы по внутренней отделке помещений. Сегодня же рынок из места, в котором свои условия диктовал исключительно продавец, стал рынком покупателей. Согласно прогнозам аналитиков на 2017 год, рынок российской недвижимости ожидает состояние рецессии, что подтверждается такими моментами:

  • доминирование предложения над спросом;
  • постепенное сокращение объемов строительства;
  • падение цен на недвижимость;
  • падение объемов спроса на жилье.
  • В начале 2017 года рынок недвижимости продемонстрировал небольшое оживление – покупатели, испуганные слухами о прекращении действия программ госсубсидирования ипотек, которые распространялись на фоне общего падения цен на жилье, несколько повысили свою активность, считая недвижимость способом разумного вложения накопленных денег. Тем не менее, тенденция к сокращению уровня доходов жителей страны в итоге привела к быстрому преломлению позитивных трендов.
  • В итоге рынок снова «стал», а эксперты предсказывают падение цен к концу года на 5-7% в среднем по стране. Меньше всего ощутил кризис сегмент, представленный квартирами эконом-класса. Самый активный спрос, как обычно, зафиксирован в крупных финансовых и промышленных центрах России типа Москвы или Екатеринбурга. Причем особой популярностью у населения пользуются малогабаритные площади в виде небольших студий до 20 м2.
  • Квартиры с большим числом комнат также невелики – примерные выкладки показывают, что россияне покупают маленькие двухкомнатные квартиры в 33-35 м2, а также трешки в 45-48 м2. Однако спрос со стороны населения должен быть поддержан и другими факторами, такими как рост реальных доходов хотя бы на 6,5-7,5% в год при падении инфляции до 4,5-5,5%, а также адекватными ставками по ипотеке. В этом случае население будет чувствовать себя достаточно уверенно, чтобы приобретать недвижимость в кредит.
  • Некоторые специалисты даже говорят, что рынок жилья ожидает затяжной кризис. Избежать его удастся лишь в одном случае: если уже в 2017 году правительство пойдет на такие меры, как повышение степени поддержки строительных инициатив на региональном и федеральном уровне, а также снижение процента на ипотечные кредиты для населения.

Прогнозы на 2018 год

Безусловно, мнения экспертов в отношении конкретных показателей динамики российского рынка жилья в значительной степени отличаются. Ни один из специалистов по аналитике не берется однозначно утверждать, что ждет сектор недвижимости в 2018 году. Тем не менее, многие из них предсказывают, что тенденция к снижению цен на старый фонд, а также на новостройки, расположенные в пригороде, продолжится и в 2018 году.

Окончательную стабилизацию этого сектора рынка прогнозируют не ранее 2020 года – тогда-то цены и начнут свое медленное движение вверх. Согласно прогнозам Германа Грефа, занимающего пост главы Сбербанка, рынок российской недвижимости восстановится уже к концу 2017 года. В 2018 году ситуация стабилизируется окончательно. В правительстве считают, что повода для паники касательно краха рынка недвижимости не существует.

Первый зампред Правительства страны сообщил, что в 2018 году начнется снижение ставок по ипотечному кредитованию до 7-8%, так что рынок жилья «оживет» без какой-либо помощи со стороны государства. Тем не менее, большинство экспертов, в том числе представители РЭУ имени Г.В. Плеханова и Уральской палаты, считают такой прогноз наполненным чрезмерным оптимизмом. Согласно мнению аналитиков рынка недвижимости, стоит рассчитывать на действие негативных тенденций еще как минимум в 2017-2018 годах.

Эксперты полагают, что в ближайшие два года платежеспособность населения не повысится, что приведет к дальнейшему снижению спроса на жилье и замедлению темпов его возведения. Некоторые специалисты утверждают, что кризис на жилищном рынке продлится дольше, достигнув максимальной глубины в 2019 году, а цены на жилье продолжат падать на 6-7% ежегодно. При этом предсказывают, что новострой будет падать в цене быстрее вторички.

Основной аргумент в поддержку этого утверждения –  цена на недвижимость все еще остается для россиян непомерно высокой. Снижение стоимости квадратных метров не улучшит ситуацию с покупательной способностью, ведь реальные доходы граждан за последние годы значительно упали. Но существуют аналитики, настроенные более оптимистично. Они говорят, что в 2017 году рынок жилья в стране стал на путь «оздоровления».

Об этом свидетельствует тот факт, что в Москве в первом квартале 2017 года число договоров о долевом участии повысилось на 25% в сравнении с концом прошлого года. Кроме того, меняются цены на строительные материалы. Эксперты строительного рынка прогнозируют, что в 2017 году цена кирпича и бетона возрастет на 14-15%, а арматуры – на 70%, так что ожидается скачок цен на жилье, реализуемое в 2018-2019 году (ведь застройщик должен будет учесть эти затраты при формировании цены за квадратный метр).

Застройщики также жалуются, что власти постоянно увеличивают степень социальной нагрузки, обязывая компании возводить в дополнение к домам детсады и школы, а это новые затраты на землю, стройматериалы и прочее. Еще одним важным моментом группа специалистов называет фактор рецессии, наблюдаемой в последние несколько лет. Скорее всего, количество возводимого в 2017 году жилья существенно упадет, а это значит, что рынок со временем снова превратится в рынок продавца, а не покупателя.

В качестве примера аналитики приводят ситуацию 2008-2009 годов, когда упавшие в кризис цены вернулись с повышением в два раза. Если же придерживаться самых распространенных прогнозов, то, скорее всего, ситуация на рынке жилья крупных городов РФ в начале 2018 года будет выглядеть так:

  • столица останется прогнозируемым лидером рейтинга стоимости квартир. Большая часть экспертов полагает, что за указанный период времени на рынке произойдет оживление в 1-2%, а средняя цена квадрата будет составлять около 220 тысяч рублей;
  • на второй строчке в рейтинге активного роста будет находиться Сочи (+5%) – цена за квадрат может вырасти в среднем до 95 тысяч рублей;
  • третью позицию активных рынков займет Геленджик, в котором цена за квадратный метр новостроя будет выражаться в 75 тысячах рублей;
  • для Северной Пальмиры эксперты прогнозируют небольшое падение цен (в пределах 1-2%), что приведет к установлению цены в 100 тысяч рублей за квадрат;
  • в Казани прогнозируют проседание цен в размере 4-5%, что приведет к установлению средней цены за м2 в размере 67 тысяч рублей;
  • в Екатеринбурге ожидают падение цен на 1-2% до уровня в 70 тысяч за квадрат;
  • в Хабаровске не прогнозируют изменения ценовых показателей. Согласно прогнозам экспертов, цена останется на уровне в 70 тысяч рублей за единицу площади;
  • на рынке жилья Нижнего Новгорода ожидается небольшое падение в пределах 2-3%, итогом которого станет цена 65 тысяч рублей за м2;
  • в Самаре эксперты ожидают проседание цен до уровня в 60 тысяч рублей за м2;
  • жители Ростова-на-Дону могут ориентироваться на стоимость метра в размере 57 тысяч рублей. Здесь также ожидается небольшое падение в пределах 1%;
  • падение цен в Перми приведет к формированию показателя в 49 тысяч за единицу площади;
  • приличное снижение (6%) прогнозируют для Волгограда. Итогом может стать цена 47 тысяч рублей за квадрат;
  • примерно такое же положение дел ожидает Воронеж – тут цена м2 может уменьшиться до 45 тысяч рублей.

Реакция застройщиков на состояние рынка

Не стоит думать, что компании-застройщики не будут предпринимать шагов по привлечению покупателей. С начала 2017 года многие из них внедрили в практику почти мгновенную перепланировку жилья, превращая полноценные двухкомнатные квартиры в малогабаритные трешки. Любопытная информация:

  • исследования показывают, что в Питере еще пару лет назад средняя двушка имела метраж в 70-72 квадрата. Теперь же такую площадь имеют владельцы трехкомнатных квартир;
  • большая часть застройщиков, работающих в пригороде, заявляют о снижении этажности домов, обещая инвесторам минимальный срок ожидания ввода здания в эксплуатацию. Кроме того, так можно сэкономить на некоторых коммуникациях;
  • с начала 2017 года все больше девелоперов обещают квартиры с отделочными работами, понимая, что кризис заставляет покупателей отказываться от дорогих ремонтов – россияне хотят покупать жилье, в которое можно немедленно въехать. Пусть даже квартира будет иметь недорогую плитку в ванной и стандартный ламинат на полу;
  • не обходится и без доли обмана. Застройщики не прочь сыграть на желании покупателя пустить пыль в глаза коллег и родных, поэтому ЖК, ранее относимые к категории комфорт-класса, сейчас девелоперы называют жильем бизнес-класса и другими статусными названиями.

Таким образом, рассчитывать на какой-либо рост рынка недвижимости России в среднесрочной перспективе не приходится.

При использовании текста, либо его части, активная ссылка на torgprominfo.com обязательна.

Читайте также:

Вторичный рынок жилья в Москве испытывает кризис

Объемы жилищного строительства в России упали на 11,3%

Рынок недвижимости полуострова Крым не интересен для россиян